Как проверить обременение на квартиру и избежать проблем после сделки
Квартира с обременением несет риски для покупателя. Можно потерять деньги и недвижимость. Или обнаружить, что придется делить жилье с незнакомцем.
В статье разберем, какие бывают обременения и как проверить квартиру до сделки.
- Что такое обременение на квартиру
- 1. Обременение: ипотека
- 2. Арест
- 3. Запрет на регистрационные действия
- 4. Сервитут
- 5. Рента
- 6. Долгосрочная аренда
- 7. Безвозмездное пользование, или ссуда
- 8. Завещательный отказ
- Как проверить обременения
- «Дадата» поможет проверить обременения
- Как защититься от обременений, которые не регистрируют в ЕГРН
- Что запомнить
Что такое обременение на квартиру
Обременение — это ограничение, которое мешает собственнику свободно распоряжаться недвижимостью.
Например, квартира в ипотеке хоть и принадлежит собственнику, но остается в залоге у банка. Пока действует ипотечный договор, владельцу нельзя продавать, дарить или завещать квартиру, если банк против.
В некоторых случаях обременение мешает даже жить в квартире. Например, если недвижимость арестовали и опечатали, оставаться там нельзя.
Обременение нужно, чтобы защитить интересы кредиторов, государства, родственников или соседей.
Например, нельзя продать квартиру, пока долями в ней владеют несовершеннолетние. Иначе дети могут остаться на улице.
Или нельзя не пустить соседей к общему стояку отопления, если тот у вас в квартире. Иначе они не сделают ремонт.
Для покупателя объект недвижимости с тайным обременением означает риски.
Представьте, вы купили квартиру, расплатились с собственником, планируете, какие шторы повесите в кухне. И тут выясняете, что недвижимость принадлежит банку. Собственник брал ее в ипотеку, а долг не погасил. Банк о сделке ничего не знает и денег ваших не получал. Поэтому сейчас заберет свое имущество, а вас — выселит.
Чтобы ограничение не было тайной, а покупка жилья — лотереей, бóльшую часть обременений фиксируют в ЕГРН. Это база данных Росреестра, где хранят всю информацию о российской недвижимости. Если на объекте висит обременение, это покажет выписка из ЕГРН.
Какая выписка из ЕГРН нужна покупателю и как ее получить, рассказали ниже.
1. Обременение: ипотека
В чем суть. Банк выдает кредит под залог недвижимости. Пока собственник не погасит долг, он не может продавать, дарить или завещать объект недвижимости, если банк против.
Как снять обременение. Погасить остаток по кредиту.
В чем риск для покупателя. Если купить квартиру в ипотеке, выплачивать кредит придется вам. Если перестанете — банк конфискует недвижимость через суд. А пока обременение действует, продать квартиру не получится.
Еще вас могут обмануть. Например, продавец не скажет про ипотеку, подпишет договор, возьмет задаток — и испарится. Вы пойдете с договором в МФЦ, чтобы зарегистрировать жилье на себя. А вам откажут, потому что квартира в залоге у банка и без его согласия покупать недвижимость нельзя. В результате вы окажетесь без квартиры и без задатка.
Как избежать проблем. Перед сделкой проверьте в ЕГРН, чтобы квартира не была в ипотеке:
- в онлайн-выписке с открытыми сведениями;
- или в расширенной выписке с подробностями по ипотечному договору.
2. Арест
В чем суть. Если собственник не платит налоги, алименты или взносы за кредит, на имущество накладывают арест. Теперь квартира как бы «заморожена» до тех пор, пока собственник не выплатит долги. Если выплатит — квартиру «разморозят». Если нет — заберут в счет долга и выставят на торги.
Арестовать недвижимость может один из госорганов: суд, служба судебных приставов, таможня или ФНС. Необязательно за долги. Другая распространенная причина ареста — раздел имущества при разводе.
Арест бывает полный и частичный. В первом случае запрещают любые регистрационные действия — продавать, дарить или завещать квартиру нельзя. При частичном аресте владелец может провести сделку — если разрешит госорган, который наложил арест.
Еще арестованную недвижимость могут опечатать и изъять — запретить к ней любой доступ. Такое бывает, если:
- собственник так и не выплатил долг;
- квартира находится в совместной собственности и владельцы судятся;
- недвижимость фигурирует в уголовном деле;
- нужно сохранить имущество внутри — мебель или ценности.
Если квартиру опечатали и изъяли, в ней не получится даже жить.
Как снять обременение. Продавец должен устранить причину ареста. Например, расплатиться с ФНС по долгам.
В чем риск для покупателя. По общему правилу, сделку с квартирой под арестом признают ничтожной. Покупатель не получит квартиру. А если продавец откажется возвращать деньги, придется судиться.
Как избежать проблем. Перед сделкой проверьте в ЕГРН, вдруг квартиру арестовали:
- в онлайн-выписке с открытыми сведениями;
- или в расширенной выписке с данными собственника.
3. Запрет на регистрационные действия
В чем суть. По решению суда, требованию кредиторов или органов власти Росреестр блокирует сделки с недвижимостью. Пока запрет действует, квартиру нельзя продать, подарить или завещать.
В отличие от ареста, запрет не мешает собственнику пользоваться имуществом, в том числе жить там или делать ремонт. Если долги не погасить, недвижимость не выставят на торги. Росреестр просто не пропустит сделку, если собственник захочет продать квартиру.
Обременение накладывают за долги собственника. Еще запрет нужен, чтобы защитить права супругов, родственников или несовершеннолетних детей.
Например, брат и сестра спорят о праве собственности на квартиру. Один из них обращается в суд и просит наложить запрет на регистрационные действия, чтобы второй не успел продать имущество. Квартира остается у владельца, но проводить сделки он не может.
Как снять обременение. Устранить причину запрета. Например, погасить долг перед налоговой или банком.
В чем риск для покупателя. Если связаться с мошенником и не проверить обременение, можно остаться и без задатка, и без жилья. Как в случае с ипотекой.
Как избежать проблем. Перед сделкой запросите расширенную выписку из ЕГРН у собственника или нотариуса. И посмотрите, нет ли там запрета на регистрационные действия.
4. Сервитут
В чем суть. Сервитут — это право ограниченного пользования чужой собственностью. Например, если в квартире общий стояк отопления, собственника обязывают допустить к нему соседей.
Владелец может как угодно распоряжаться недвижимостью — продавать, дарить или завещать. Главное — соблюдать условия сервитута.
В чем риск для покупателя. Новый владелец наследует все обязательства по сервитуту. Раз бывший собственник пускал всех к стояку, то и вам придется.
Как снять обременение. Все зависит от того, как установили сервитут:
- если по договору — нужно получить письменное согласие всех сторон и зарегистрировать его в Росреестре;
- если на определенный период — дождаться, когда обременение закончится;
- если по решению суда — подать иск в суд с требованием прекратить сервитут. Суд вынесет положительное решение, если оснований для обременения больше нет или другая сторона нарушила условия сервитута. Решение суда нужно зарегистрировать в Росреестре.
Как избежать проблем. Перед сделкой запросите расширенную выписку из ЕГРН у собственника или нотариуса. И посмотрите, нет ли там сервитута.
5. Рента
В чем суть. Собственник жилья (получатель ренты) заключает договор пожизненного содержания с другим лицом (рентодателем) в обмен на недвижимость.
Например, Петр Ильич владеет домом, но не может его содержать. Он заключает договор пожизненной ренты с Сашей. По условиям договора, Петр Ильич ежемесячно получает от Саши деньги на коммуналку, еду и лекарства до конца жизни. За это он передает Саше право собственности на дом.
Как только договор зарегистрируют в ЕГРН, собственником становится рентодатель. Но с ограниченными правами. В частности, новый владелец не может продать, подарить или заложить квартиру, если получатель ренты против.
В чем риски для покупателя. Покупатель наследует все обязательства перед рентополучателем. И уже не Саша, а новый владелец должен содержать Петра Ильича до конца его жизни.
Как снять обременение. Расторгнуть договор с рентополучателем — по соглашению сторон или через суд. Затем зарегистрировать результат в Росреестре.
Как избежать проблем. Перед сделкой запросите расширенную выписку из ЕГРН у собственника или нотариуса. И посмотрите, нет ли там ренты.
6. Долгосрочная аренда
В чем суть. Собственник (арендодатель) передает другому лицу (арендатору) право жить в квартире в обмен на ежемесячные выплаты.
Договор о долгосрочной аренде заключают на год и больше. Пока действует договор, собственник не может выселить арендатора без веских оснований. В частности, если тот не нарушил закон или условия договора.
В чем риск для покупателя. Договор аренды сохраняет юридическую силу, даже если собственник сменился. Если арендатор не захочет съезжать раньше, выселить его нельзя.
Как снять обременение. Продавец должен расторгнуть договор, перед тем как заключить сделку.
Как избежать проблем. Перед сделкой проверьте в ЕГРН, чтобы на квартире не было обременения:
- в онлайн-выписке с открытыми сведениями;
- или в расширенной выписке с данными собственника.
7. Безвозмездное пользование, или ссуда
В чем суть. Собственник передает другому лицу (ссудополучателю) право пользоваться жильем бесплатно. Стороны заключают договор ссуды и указывают его срок.
Риски для покупателя. Обременение сохраняет юридическую силу, пока действует договор ссуды. Даже если собственник меняется.
Представьте: вы купили квартиру, заселили туда семью, а потом обнаружили, что вместе с вами будет жить посторонний человек. И без суда выселить его нельзя.
Как снять обременение. Обратиться в суд — если ссудополучатель нарушает условия договора. Например, проживает в квартире, хотя договор ссуды истек.
Или попробовать договориться. Например, предложить ссудополучателю компенсацию, если тот откажется от прав на квартиру.
Как избежать проблем. Обременение нельзя проверить через Росреестр. Единственный способ защитить деньги — прописать в договоре последствия для продавца. Например, что он возместит убытки покупателя, если незарегистрированные обременения обнаружат после сделки.
8. Завещательный отказ
В чем суть. Собственник жилья завещает наследникам имущество, если те выполнят поручение в пользу третьего лица (отказополучателя).
Например, Елизавета Петровна оставила сыну жилье в наследство. Но в завещании добавила условие: «Сын получит квартиру, если позволит жить в ней моей сестре». Теперь сестра Елизаветы Петровны может жить в квартире, даже если сын — собственник.
Обременение ограничивает права наследников на объект недвижимости. Пока они не выполнят условия завещателя, продавать, дарить или сдавать в аренду, нельзя. Исключения: если отказополучатель не против.
Предположим, сын решил продать квартиру, игнорируя завещательный отказ. Он находит покупателя и заключает договор купли-продажи. Сестра Елизаветы Петровны узнала об этом и обратилась в суд. Суд удовлетворил ее иск и признал сделку недействительной. Сын получил квартиру обратно и возместил тете судебные издержки.
В чем риск для покупателя. Если отказополучатель обратится в суд и там признают сделку недействительной, покупатель может потерять как недвижимость, так и деньги. Квартиру сразу вернут бывшему владельцу. А если продавец не вернет деньги, покупателю придется выбивать их через суд.
Если отказополучатель не против сделки, радоваться тоже нечему: теперь вместе с вами может жить чужой человек. И хотя по документам квартира ваша, продавать, дарить или завещать недвижимость без его разрешения нельзя.
Как снять обременение. Выполнить условия завещательного отказа. Или попробовать договориться с отказополучателем, например предложить компенсацию за отказ от прав на квартиру.
Как избежать проблем. Обременение нельзя проверить через Росреестр. Единственный способ защитить деньги — прописать в договоре последствия для продавца. Например, что он возместит убытки покупателя, если незарегистрированные обременения обнаружат после сделки.
Как проверить обременения
1. Сначала изучите открытые сведения из ЕГРН. Полную информацию по обременениям покажет расширенная выписка из ЕГРН. Но ее может получить только владелец квартиры или его представитель по доверенности.
Расширенную выписку придется ждать от нескольких часов до нескольких дней. Чтобы не терять время, можно изучить открытые сведения из ЕГРН — без собственника и за пару шагов. Такая проверка не покажет ограничения, связанные с договорами ренты или пожизненного содержания. Зато отразит самые распространенные обременения, например ипотеку, арест и аренду.
Зайдите на «Госуслуги» в раздел «Предоставление сведений из ЕГРН». Нажмите «Начать».
Сервис спросит, что вы хотите сделать. Выбирайте «Посмотреть основные сведения о недвижимости».
Укажите кадастровый номер квартиры. Его можно взять у собственника.
Сервис выведет результаты прямо на экран:
Если обременения есть, вы оцениваете риски и решаете, связываться ли с объектом. Если нет — пока рано делать выводы, нужно разбираться дальше.
2. Для тщательной проверки — возьмите выписку у собственника. Запросите у собственника выписку из ЕГРН «об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости».
Она включает всю информацию по зарегистрированным обременениям и персональные данные собственника. Поэтому получить документ может только сам владелец или его представитель по доверенности.
Еще продавец может раскрыть данные из ЕГРН. Если он согласится, покупатель получит выписку самостоятельно.
Оформить согласие можно:
Выписка из ЕГРН бывает бумажной и электронной. В обоих случаях сведения об обременениях находятся в поле «Ограничение прав и обременение» раздела 2 выписки.
3. Убедитесь, что выписка подлинная и актуальная. Внести изменения в ЕГРН можно за сутки. Поэтому выписка актуальна один день. Собственник должен получить ее к сделке.
Проверить подлинность бумажной выписки из ЕГРН можно с помощью QR-кода. Он находится в правом верхнем углу документа:
Отсканируйте код и переходите по ссылке на сайт Росреестра. Там будет отчет с заключением, подлинный документ или нет.
Проверить подлинность электронной выписки можно, расшифровав усиленную квалифицированную подпись Росреестра. Например, через «Госуслуги»:
1.Перейдите в раздел «Проверка электронной подписи электронного документа».
2.В первое поле загрузите выписку в формате pdf. Во второе — файл ЭЦП в формате sig. Файлы нужно попросить у собственника. Нажмите «Проверить».
3.Если выписка подлинная, ниже вы увидите «Электронная подпись действительна». А также срок действия подписи, ее серийный номер и данные о владельце:
Еще проверить электронную подпись можно через Росреестр:
1.На сайте Росреестра выберите раздел «Проверка электронного документа».
2.В поле «Электронный документ (xml-файл)» загрузите выписку в формате xml. В поле «Цифровая подпись (sig-файл)» загрузите файл в формате sig. Нажмите «Проверить».
3.Ниже появится результат проверки:
4.Нажмите «Показать в человекочитаемом формате». По ссылке откроется вкладка со сведениями из выписки. Там вы сможете проверить данные объекта и продавца.
4. Если продавец не дает выписку, обратитесь к нотариусу. Нотариус имеет право запросить сведения из ЕГРН. В том числе те, которые содержат персональные данные собственника. Если продавец не дает выписку, проверьте объект через нотариуса.
Услуга доступна не всем. Придется подтвердить право на запрос и доказать, что вы имеете отношение к сделке. Например, предоставить предварительный договор купли-продажи.
Как защититься от обременений, которые не регистрируют в ЕГРН
Ссуду и завещательный отказ не нужно регистрировать в ЕГРН, чем и пользуются недобросовестные продавцы.
Вот как можно защитить деньги в этой ситуации:
1. Включите в договор купли-продажи условия о компенсации. Пропишите, что продавец гарантирует «чистоту» объекта. В частности, что на квартире не висят тайные обременения. В противном случае продавец обязан возместить убытки покупателя, включая судебные издержки. Укажите конкретный размер штрафа и порядок расчета компенсаций.
Зафиксируйте, что покупатель имеет право расторгнуть сделку в одностороннем порядке, если обнаружит скрытые обязательства.
2. Проверьте документы до сделки. Запросите у продавца оригиналы договоров аренды, ссуды, завещаний и актов приема-передачи. Документы нужны за последние три года. Если вам откажут, это повод усомниться в «чистоте» объекта.
У нотариуса по наследственным делам запросите справку о том, что на квартире нет завещательного отказа.
Что запомнить
2. Чтобы проверить зарегистрированные обременения, изучите данные из ЕГРН. Самостоятельно можно получить базовые сведения о квартире через «Госуслуги».
3. Для тщательной проверки объекта запросите расширенную выписку у собственника или нотариуса.
4. Чтобы застраховаться от скрытых обременений, включите в договор купли-продажи условия о компенсации.
5. Если нужно проверять недвижимость массово, поможет «Дадата». Сервисы «Дадаты» автоматически определят кадастровый номер, помогут быстро получить выписку и оценить риски от сделки. Это полезно, например, банкам или страховым.
